Эпоха «дешевых» денег в российском жилищном секторе подходит к концу. По прогнозам аналитиков рейтингового агентства НКР, к финалу 2026 года доля льготных программ в структуре ипотечного кредитования может сократиться вдвое, упав до отметки в 50%. Это будет означать фундаментальный сдвиг: драйвером рынка снова станут классические рыночные программы, а сама модель кредитования впервые с 2022 года вернется к механизмам, существовавшим до массового внедрения господдержки.
Перезагрузка рынка: от льгот к рынку
Цифры говорят о грядущем росте объемов, но при совершенно иной структуре спроса. Согласно расчетам НКР, в 2026 году объем выдач может составить 4,7–5,1 трлн рублей (при количестве кредитов от 1 до 1,1 млн штук). Для сравнения: в 2025 году банки выдали 968 тыс. кредитов на сумму 4,5 трлн рублей. Рост в количественном выражении составит 10–15%, а в денежном — до 14%.
Однако ключевая новость не в росте, а в «перевороте» самой модели. Если в 2024 году льготные программы обеспечивали 73% всех выдач, а в 2025-м этот показатель достиг 82%, то к концу 2026 года доля субсидируемых кредитов может упасть до 50%. Мы фактически возвращаемся к состоянию рынка, которое наблюдалось до 2022 года, когда массовая льготная ипотека еще не была основным игроком.
Последствия этого процесса уже заметны: средняя ставка по новым кредитам перешагнула порог в 10%, а к концу года может превысить 11%, что фактически отбрасывает нас в условия 2017 года. Сейчас в портфелях банков сосуществуют крайне разные продукты: от сверхдешевых 2% по арктической и дальневосточной ипотеке до рыночных ставок, которые в топ-20 крупнейших банков на конец июня достигали почти 19% годовых.
Факторы давления и новые правила игры
Что именно толкает рынок к этой трансформации? Во-первых, это ужесточение условий самих госпрограмм. С февраля 2026 года заработал принцип «одна семья — одна льготная ипотека»: теперь супруги обязаны выступать созаемщиками, что лишило возможности оформлять отдельные кредиты под 6% каждому взрослому члену семьи.
Во-вторых, на горизонте маячат еще более радикальные изменения. Согласно документам, попавшим в распоряженную СМИ, власти рассматривают возможность ограничения срока действия льготной ставки 15 годами — по истечении этого срока ставка должна стать рыночной. Кроме того, обсуждается внедрение дифференцированного подхода: ставка будет зависеть от количества детей и региона. Например, в Москве и Петербурге для семей с одним ребенком ставка может составить 12%, а для многодетных (5 и более детей) — снизиться до 4%. В других регионах диапазон составит от 2% до 10%. При этом для тех, кто вносит более 50% собственных средств, ставка может остаться на уровне 6% независимо от условий. Также рассматривается риск повышения ставки, если заемщик не оформит регистрацию в новой квартире в установленный срок.
Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов НКР, полагает, что очередное ужесточение условий может даже обрушить долю льготных программ ниже 50%. Впрочем, он отмечает, что жесткая денежно-кредитная политика ЦБ может временно замедлить этот процесс.
Прогнозы: оптимизм против скепсиса
Мнения экспертов по поводу будущего рынка разделились. Сторонники оптимистичного сценария, такие как Екатерина Щурихина из «Эксперт РА», видят потенциал для роста. По её мнению, при дальнейшем снижении ключевой ставки доля рыночной ипотеки будет расти, а общие выдачи в 2026 году могут подскочить на 15–20%, превысив 5 трлн рублей. Заемщики сейчас действуют стратегически: они берут кредиты под высокие проценты, рассчитывая на рефинансирование через год-два, когда цикл смягчения политики завершится.
Павел Жолобов из НРА идет еще дальше, допуская, что доля льготной ипотеки может упасть до 40% уже к концу текущего года, так как снижение средней ставки до 10–11% способно «разбудить» спрос на вторичном рынке.
Однако есть и сдерживающие факторы. Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ указывает на то, что текущая динамика — это скорее инерция, а не реальное оживление. Он отмечает, что по сравнению с глубоким кризисом середины 2022 года, объемы выдач по рыночным ставкам (40–45 тыс. кредитов в месяц) все еще далеки от «нормальных» уровней 2018–2019 годов. По его прогнозу, настоящий рывок возможен лишь при снижении ставок ниже 12%, что реально только при ключевой ставке в районе 10–11% — а это перспектива не ранее следующего года.
Добавляет масла в огонь и фундаментальная проблема: отсутствие у населения реальных накоплений. Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро», подчеркивает, что сегодня заемщикам необходим «настоящий» первоначальный взнос, а не те схемы, которые предлагают застройщики. Без наличия реальных собственных средств населения говорить о масштабном росте ипотечного рынка пока преждевременно.
Опубликовано: 2 июля 2026, 08:26 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, нкр, льготные программы, кредитование
